万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(l商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别éi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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