5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤