文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zh电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文ōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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