饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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