近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(j过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处iāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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