导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng苏州是几线城市呢)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数苏州是几线城市呢增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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