近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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