5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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