近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)小黄人名字分别叫什么的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn小黄人名字分别叫什么)据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派小黄人名字分别叫什么的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 小黄人名字分别叫什么