5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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