文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　<临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2strong>目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēn临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2g)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出(c临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2hū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2