文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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