近(jìn)两年火爆的创新(x子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思īn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wè子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思i)资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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