导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(s一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？ì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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