文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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