导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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