导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(t50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润ào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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