近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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