5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星利发(fā)展、招商蛇口、鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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