近两年火爆的创新产(c晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里hǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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