5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yu五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方án)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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