5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、2023年石油会暴涨吗，今日油价格表招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，2023年石油会暴涨吗，今日油价格表其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存2023年石油会暴涨吗，今日油价格表在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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