5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(g公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表è)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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