5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jī美女脱了个精光露出奶囗和尿囗n)年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风美女脱了个精光露出奶囗和尿囗物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(美女脱了个精光露出奶囗和尿囗sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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