导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qi缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱án)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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