OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排(pái2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(h2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天uà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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