文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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