5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(sh我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的í)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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