文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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