5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。