文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(sh微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人ǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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