文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(m给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么iàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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