导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　预期收益率计算公式 预期收益率是什么>（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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