5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tó破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗u)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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