饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)12是什么意思交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒ12是什么意思u)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng12是什么意思)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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