饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写ng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写iān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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