“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过去(qù)十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化的(de)愈(yù)加明(míng)显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且(qiě)是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资(zī)金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些(xiē)有国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业(yè)出(chū)现(xiàn)了(le)一(yī)个(gè)很明(míng)显的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还是融资等各(gè)个(gè)方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会(huì)特别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资(zī)成本(běn)是(shì)否是行业(yè)内最(zuì)低的(de)；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这(zhè)些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即(jí)便(biàn)是(shì)在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看(kàn)出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房(fáng)企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一(yī)线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由(yóu)此(cǐ)前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入(rù)地块(kuài)也(yě)实现(xiàn)了快(kuài)速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外(wài)一(yī)半(bàn)也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的两年市(shì)场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么(me)快(kuài)，所以要规(guī)避公司净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地(dì)产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会(huì)更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合(hé)计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名(míng)第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为积极(jí)，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业(yè)主(zhǔ)要包括(kuò)中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来(lái)越大，随着时(shí)间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数(shù)据充(chōng)分(fēn)说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一(yī)直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对看好和(hé)内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的(de)房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表现最好的(de)是志(zhì)邦area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数家(jiā)居。同(tóng)一时间(jiān)段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业(yè)股也越来越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是(shì)市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为(wèi)物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没(méi)有特别(bié)好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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