近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募R万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗EITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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