导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(gu哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭ó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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