近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rù破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点t: 24px;'>破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点n)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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