导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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