“现在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低(dī)的(de)、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新(xīn)房的销售(shòu)情况(kuàng)相(xiāng)较一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出现了一个很(hěn)明(míng)显的(de)分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别(bié)重视(shì)企(qǐ)业的(de)成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平(píng)（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的(de)最低水平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重(zhòng)的(de)一家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完(wán)全健(jiàn)康(kāng)的(de)仍是少数。而(ér)更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平(píng)，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国(guó)准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实(shí)际表现上(shàng)，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做(zuò)到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商(shāng)银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？p>

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计(jì)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归(guī)母净利(lì)润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎(zhā)根(gēn)杭州的(de)战略(lüè)布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成(chéng)营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构(gòu)的(de)集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开(kāi)发只准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？是房地产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中游环(huán)节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息(xī)相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进(jìn)入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消费的(de)增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度(dù)报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安(ān)娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居(jū)板块(kuài)也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从(cóng)业(yè)绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为物业(yè)公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过(guò)服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户没有那(nà)么(me)满意，能做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

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