5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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