导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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