文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quánln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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