5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎ对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思ng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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