万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报吴亦凡现在在哪里关着道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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