导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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