文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lá田井读什么字，畊和耕的区别i)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式田井读什么字，畊和耕的区别ong>

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(pí田井读什么字，畊和耕的区别ng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。