OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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